Koniec 5-letniej stałej stopy z 2021 r. Co zrobić z ratą?

Rok 2021 był rekordowy pod względem liczby udzielonych kredytów hipotecznych, a wielu kredytobiorców wybrało wtedy nowość na polskim rynku: pięcioletni okres stałego oprocentowania. Dla dużej części z nich ten okres właśnie się kończy. Banki wysyłają listy i wiadomości w bankowości elektronicznej z propozycją nowej stałej stopy na kolejne lata, zwykle z terminem na odpowiedź liczonym w tygodniach. To moment, w którym jedna decyzja potrafi zmienić ratę o kilkaset złotych miesięcznie przez najbliższe lata.

Co dokładnie dostajesz od banku i jakie masz opcje

Gdy kończy się okres stałej stopy, umowa najczęściej przewiduje automatyczne przejście na oprocentowanie zmienne (WIBOR lub WIRON plus marża), chyba że podpiszesz aneks z nową stopą stałą. Bank ma obowiązek przedstawić propozycję z wyprzedzeniem. W praktyce masz trzy drogi:

• Przyjąć nową stałą stopę od swojego banku, przewidywalna rata przez kolejne 5 lat, ale cena tej przewidywalności bywa wyższa niż u konkurencji.
• Zostać przy zmiennej, rata spada, gdy spadają stopy NBP, ale rośnie, gdy rosną. To wybór dla osób z zapasem w budżecie.
• Refinansować kredyt, przenieść hipotekę do innego banku na nową marżę i nowe warunki.

Kluczowa rzecz, której wiele osób nie sprawdza: przy nowej stałej stopie od dotychczasowego banku marża z umowy zwykle pozostaje bez zmian. A marże na rynku od 2021 roku zauważalnie spadły. Jeśli masz w umowie marżę rzędu 2,0-2,2 proc., a nowi klienci dostają dziś 1,5-1,7 proc., to różnica realnie przekłada się na ratę.

Jak policzyć punkt opłacalności refinansowania

Refinansowanie nie jest darmowe. Zanim podejmiesz decyzję, zsumuj koszty jednorazowe:

• prowizja za udzielenie nowego kredytu (często 0 proc., ale bywa 1-2 proc.),
• wycena nieruchomości (kilkaset złotych),
• opłaty sądowe za wpis i wykreślenie hipoteki oraz podatek PCC,
• ewentualna prowizja za wcześniejszą spłatę w starym banku, przy stopie stałej bank może ją pobrać, przy zmiennej po 3 latach od zawarcia umowy jest zakazana,
• koszty produktów dodatkowych wymaganych do niższej marży (konto z wpływem, karta, ubezpieczenie).

Potem policz prosty wskaźnik: łączne koszty przeniesienia podziel przez miesięczną oszczędność na racie. Wynik to liczba miesięcy, po których operacja zaczyna zarabiać. Przykład: koszty 3 000 zł, oszczędność 250 zł miesięcznie, punkt opłacalności wypada po 12 miesiącach. Jeśli zostało ci 20 lat spłaty, decyzja jest łatwa. Jeśli 4 lata i oszczędność wynosi 60 zł, nie warto.

Porównuj też RRSO i całkowity koszt kredytu, nie samą ratę. Bank potrafi obniżyć ratę, wydłużając okres spłaty, wtedy miesięcznie płacisz mniej, ale łącznie znacznie więcej.

Jak bezpiecznie obniżyć ratę krok po kroku

Praktyczna kolejność działań, gdy dostaniesz propozycję z banku:

• Nie podpisuj od razu. Sprawdź w umowie, co dzieje się automatycznie po wygaśnięciu stałej stopy, to twoja opcja domyślna i punkt odniesienia.
• Zbierz 2-3 oferty konkurencji na refinansowanie. Poproś o symulacje z pełnym RRSO i listą wymaganych produktów.
• Wróć do swojego banku z konkretną ofertą. Negocjacja obniżki marży w ramach aneksu bywa skuteczna, bo bank woli obniżyć marżę niż stracić klienta.
• Sprawdź LTV. Jeśli od 2021 roku spłaciłeś część kapitału, a nieruchomość podrożała, twój wskaźnik kredytu do wartości mógł spaść poniżej 80 czy 70 proc., to samo w sobie bywa podstawą do niższej marży.
• Uwzględnij nadpłatę. Czasem zamiast przenosin taniej wychodzi jednorazowa nadpłata skracająca okres spłaty.

Pamiętaj też o czasie: proces refinansowania zajmuje zwykle 4-8 tygodni. Jeśli chcesz zdążyć przed wygaśnięciem starej stopy, zacznij zbierać oferty z wyprzedzeniem.

Podsumowanie

Koniec pierwszego okresu stałej stopy to nie formalność do odklikania, tylko realna okazja do renegocjacji warunków, których od 2021 roku nikt nie ruszał. Porównaj propozycję banku ze stopą zmienną i z co najmniej dwiema ofertami refinansowania, policz punkt opłacalności i patrz na całkowity koszt, nie na samą wysokość raty.

Tekst ma charakter edukacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani rekomendacji finansowej. Warunki kredytu zawsze weryfikuj w swojej umowie i bezpośrednio w banku.

Ten artykuł ma charakter wyłącznie edukacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej, rekomendacji ani oferty w rozumieniu przepisów prawa. Inwestowanie w kryptowaluty i instrumenty finansowe wiąże się z ryzykiem, włącznie z utratą całości zainwestowanych środków.