<p>Koniec września przyniósł zmianę, na którą rynek kredytów mieszkaniowych szykował się od kilku lat. Największe polskie banki zaczęły oficjalnie wycofywać z oferty kredyty hipoteczne oparte na WIBOR-ze i zastępować go nowym wskaźnikiem referencyjnym <strong>POLSTR</strong>. Dla osoby, która właśnie planuje zakup mieszkania, to nie jest techniczny detal, od wskaźnika zależy, ile realnie zapłacisz w racie.</p>
<h2>Czym w ogóle jest wskaźnik referencyjny</h2>
<p>Oprocentowanie typowego kredytu hipotecznego ze zmienną stopą to prosta suma: <strong>wskaźnik referencyjny + marża banku</strong>. Marża jest zapisana w umowie i zwykle się nie zmienia przez cały okres kredytowania. Wskaźnik natomiast jest aktualizowany, przy WIBOR-ze 3M co trzy miesiące, przy WIBOR-ze 6M co pół roku, i to on odpowiada za wahania raty.</p>
<p>WIBOR przez dekady był stawką, po jakiej banki deklarowały gotowość pożyczania sobie pieniędzy na rynku międzybankowym. Problem w tym, że ten rynek praktycznie przestał funkcjonować: realnych transakcji jest niewiele, więc stawka w dużej mierze opierała się na deklaracjach, nie na faktycznych umowach. To właśnie ten zarzut stał się podstawą setek pozwów kredytobiorców i jednym z powodów reformy wskaźników wymaganej przez unijne rozporządzenie BMR.</p>
<h2>POLSTR, co robi inaczej</h2>
<p>POLSTR to wskaźnik typu <em>overnight</em>, wyliczany na podstawie rzeczywistych, zawartych transakcji depozytowych z jednodniowym terminem, w tym depozytów od instytucji finansowych i dużych podmiotów niefinansowych. Kluczowe różnice wobec WIBOR-u:</p>
<ul>
<li><strong>Oparcie na danych transakcyjnych</strong>, a nie na kwotowaniach banków, mniejsze pole do zarzutów o manipulację.</li>
<li><strong>Charakter „wsteczny"</strong>, wartość dla dłuższych okresów (np. 3 czy 6 miesięcy) powstaje przez składanie stawek jednodniowych z minionego okresu, zamiast prognozowania przyszłości.</li>
<li><strong>Niższy poziom nominalny</strong>, ponieważ POLSTR nie zawiera premii za ryzyko terminowe wbudowanej w WIBOR, jego odczyty są z reguły o kilkanaściekilkadziesiąt punktów bazowych niższe.</li>
<li><strong>Wolniejsza reakcja na oczekiwania rynkowe</strong>, POLSTR pokazuje to, co już się wydarzyło, więc przy zapowiadanych obniżkach stóp spada z opóźnieniem, ale przy podwyżkach też rośnie z opóźnieniem.</li>
</ul>
<h2>Czy rata będzie niższa? Uwaga na marżę</h2>
<p>To najczęstsze nieporozumienie. Niższy wskaźnik sam w sobie nie oznacza tańszego kredytu, bo banki kompensują różnicę <strong>wyższą marżą</strong>. Jeśli POLSTR jest o 0,3 pkt proc. niżej od WIBOR-u, a bank podnosi marżę o mniej więcej tyle samo, startowe oprocentowanie wychodzi bardzo podobne.</p>
<p>Różnica ujawnia się dopiero w długim terminie. Marża jest stała przez 25-30 lat, a wskaźnik się zmienia. Jeżeli bank „dołożył" do marży więcej, niż wynosi realna różnica między wskaźnikami, kredytobiorca przepłaca przez cały okres spłaty. Dlatego przy porównywaniu ofert:</p>
<ul>
<li>Nie patrz na samą marżę, jest nieporównywalna między ofertą na WIBOR-ze i na POLSTR-ze.</li>
<li>Porównuj <strong>całkowite oprocentowanie na dziś</strong> oraz <strong>RRSO</strong>, które uwzględnia prowizję, ubezpieczenia i inne koszty.</li>
<li>Sprawdź, czy bank nie dorzuca warunków cross-sell (konto, karta, ubezpieczenie) obniżających marżę tylko warunkowo.</li>
<li>Rozważ porównanie z ofertą na <strong>okresowo stałej stopie</strong>, przy niepewności co do ścieżki stóp procentowych to realna alternatywa.</li>
</ul>
<h2>A co z kredytami już zaciągniętymi</h2>
<p>Osoby, które mają hipotekę na WIBOR-ze, nie muszą nic robić. WIBOR nadal jest publikowany i obowiązuje w istniejących umowach, jego wygaszenie ma nastąpić dopiero w ramach harmonogramu reformy, z konwersją przeprowadzoną ustawowo, wraz ze spreadem korygującym, który ma wyrównać różnicę poziomów obu wskaźników. Zmiana ma być więc „kosztowo neutralna" w momencie przejścia. Warto natomiast obserwować komunikaty swojego banku i nie reagować na telefony osób oferujących „ratunek przed POLSTR-em".</p>
<h2>Podsumowanie</h2>
<p>POLSTR to wskaźnik lepiej ugruntowany w rzeczywistych transakcjach i trudniejszy do podważenia w sądzie niż WIBOR. Dla nowych kredytobiorców najważniejsze jest jednak nie to, jak wskaźnik się nazywa, ale jaką marżę doda do niego bank. Porównuj oferty po pełnym oprocentowaniu i RRSO, nie po samej marży, to jedyny sposób, by nie dać się zwieść nowej nomenklaturze.</p>
<p><em>Materiał ma charakter edukacyjny i nie stanowi porady finansowej ani rekomendacji. Decyzję o kredycie warto skonsultować z niezależnym doradcą.</em></p>
#POLSTR#WIBOR#kredyt hipoteczny#stopy procentowe#banki
Nie przegap kolejnego
Codzienny skrót na Telegramie
Najważniejsze newsy dnia w 60 sekund. Bez spamu.
Dołącz →
Ten artykuł ma charakter wyłącznie edukacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej, rekomendacji ani oferty w rozumieniu przepisów prawa. Inwestowanie w kryptowaluty i instrumenty finansowe wiąże się z ryzykiem, włącznie z utratą całości zainwestowanych środków.
